Kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie? Oto liczby, które powinieneś znać zanim wejdziesz na rynek
Rynek nieruchomości wszedł w drugi kwartał z wyraźnym hamowaniem po marcowym szczycie. Dla kupujących i sprzedających oznacza to zupełnie różne rzeczy — w zależności od miasta, w którym działają.
Marzec 2026 był na rynku nieruchomości miesiącem, który długo będzie przywoływany jako punkt odniesienia. Tylko w Warszawie deweloperzy sfinalizowali sprzedaż blisko 1800 mieszkań. Do banków po kredyt hipoteczny zgłosiło się ponad 63 tysiące osób w całym kraju. Rynek wyglądał, jakby ktoś nacisnął przyspieszenie.
Kwiecień okazał się zupełnie inny.
Stolica skończyła drugi miesiąc wiosny z wynikiem ok. 1400 sprzedanych lokali. Liczbowo to wciąż przyzwoity rezultat — ale w porównaniu z marcem oznacza cofnięcie o jedną piątą. Podobnie wyglądała sytuacja w Trójmieście, Wrocławiu i Łodzi. Jedynym rynkiem, który szedł pod prąd tego trendu, była Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie popyt nieznacznie wzrósł.
Liczba wniosków kredytowych? Spadła w ciągu miesiąca o mniej więcej jedną trzecią.
Dlaczego marzec był tak gorący — i co z tego wynika
Żeby dobrze rozumieć to, co dzieje się teraz, trzeba wiedzieć, czym był marzec. To był miesiąc zakupów z niepokoju. Duża część transakcji wynikała z obawy, że zdolność kredytowa za chwilę się pogorszy, a koszty finansowania pójdą w górę. Kupujący ruszyli więc wcześniej, zanim zdążyli się rozmyślić.
Efekt jest taki, że część popytu, który normalnie rozłożyłby się na kolejne miesiące, skumulował się w jednym. Kwiecień odczuł to jako naturalne ostudzenie.
To ważna informacja dla sprzedających: jeśli czekałeś z ofertą, licząc na powtórkę marcowej gorączki — prawdopodobnie jej nie zobaczysz, przynajmniej nie w krótkim horyzoncie.
Kontekst, który zmienia ocenę — i powód, żeby nie wpadać w panikę
Sama liczba transakcji nie mówi wszystkiego. Kiedy porównamy wyniki do szerszego okna czasowego — czyli do średniej z całego roku — obraz jest mniej dramatyczny.
W Warszawie, Krakowie i Poznaniu sprzedaż w kwietniu była wyraźnie powyżej rocznej średniej, o kilkanaście procent. Jedynym wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie wynik wypadł poniżej ubiegłorocznego standardu.
Innymi słowy: mamy do czynienia z korektą po wyjątkowo mocnym miesiącu, a nie z początkiem trendu spadkowego. Rynek nie zamarł — on po prostu zwolnił do swojego naturalnego rytmu.
Deweloperzy reagują różnie. I to ma bezpośrednie przełożenie na Twój wybór.
Jeśli szukasz nowego mieszkania, zwróć uwagę na to, co dzieje się po stronie podaży — bo tu sytuacja w poszczególnych miastach jest naprawdę skrajnie różna.
Kraków i Poznań wyraźnie przykręciły kurek z nowymi inwestycjami. W porównaniu do marca do oferty trafiło odpowiednio o ponad 80 i ponad 70 procent mniej lokali. Gdy zestawimy to ze średnią z 2025 roku, różnica staje się jeszcze bardziej wyraźna: w obu miastach podaż jest kilkadziesiąt procent poniżej tego, co rynek widywał przez ostatnie miesiące.
Co to oznacza dla kupującego w Krakowie lub Poznaniu? Mniejszy wybór. Mniej przestrzeni do negocjacji. I — jeśli trend się utrzyma — presja na wzrost cen.
Odwrotny scenariusz rysuje się we Wrocławiu i na Śląsku. Tam deweloperzy zdecydowali się wprowadzić do oferty znacznie więcej niż miesiąc wcześniej. Wrocław jest wręcz na przeciwnym biegunie — podaż wyraźnie powyżej ubiegłorocznej średniej. Dla szukającego oznacza to więcej opcji i potencjalnie lepszą pozycję negocjacyjną.
Najtańsze mieszkania znikają. I to podnosi całą resztę.
Jest jeden wskaźnik, który mało kto śledzi, a który bezpośrednio wpływa na to, ile zapłacisz.
Chodzi o pulę najtańszych ofert — konkretnie o jedną czwartą mieszkań z najniższą ceną za metr. W Warszawie ta pula skurczyła się od grudnia o jedną piątą. Podobna tendencja dotyczy Trójmiasta, Poznania i Wrocławia.
Mechanizm jest prosty: kiedy z rynku znikają najtańsze lokale, średnia cena automatycznie rośnie — nawet jeśli ceny samych mieszkań nie drożeją. Zostają droższe, więc statystyki idą w górę.
W Łodzi i na Śląsku tani zasób utrzymuje się na stabilnym poziomie — i to właśnie tam ceny praktycznie stoją w miejscu.
Warszawa zbliża się do psychologicznej granicy. Już ją przekracza?
W stolicy sytuacja jest osobna i warta osobnego akapitu.
Średnia cena nowego mieszkania w warszawskiej ofercie oscyluje wokół 19 700 zł za metr kwadratowy. Symbolicna bariera 20 000 zł jest na wyciągnięcie ręki — i według wszelkich wskazań zostanie przekroczona w najbliższych tygodniach.
Co ją pcha w górę? Struktura tego, co deweloperzy wprowadzają do oferty. Nowe mieszkania trafiające na rynek wyceniane są średnio na 24 000 zł za metr. Kiedy droższe lokale zasilają pulę dostępnych ofert, wyciągają za sobą całą resztę.
Efekt jest taki, że przeciętne nowe mieszkanie w Warszawie kosztuje dziś ponad milion złotych. Ponad 900 tysięcy trzeba wydać na porównywalne lokale w Krakowie i Gdańsku. Nieco łagodniej wygląda sytuacja w Katowicach, gdzie ceny nieznacznie spadły.
Roczna dynamika wzrostu cen w Warszawie przyspieszyła między marcem a kwietniem z niecałych 9 do ponad 11 procent. To nie jest ruch w bok — to wyraźny kierunek.
Co z tego wynika, jeśli kupujesz?
Jeśli rozważasz zakup w Warszawie, Krakowie lub Poznaniu — każdy miesiąc zwłoki statystycznie działa na Twoją niekorzyść. Dostępność tańszych lokali maleje, a deweloperzy w Krakowie i Poznaniu nie spieszą się z uzupełnianiem oferty.
We Wrocławiu i na Śląsku masz dziś więcej pola do manewru — szerszy wybór, a co za tym idzie, lepsze warunki do rozmowy o cenie lub warunkach transakcji.
Co z tego wynika, jeśli sprzedajesz?
Wzrost cen w Warszawie i trend znikania najtańszych ofert to dobra wiadomość dla sprzedających — ale tylko pod warunkiem, że oferta jest dobrze przygotowana i wyceniona realistycznie. Rynek nie jest już tak rozgrzany jak w marcu: kupujący mają więcej czasu na decyzję i są ostrożniejsi.
Sprzedający, którzy planują transakcję w Krakowie lub Poznaniu, mogą liczyć na korzystniejsze warunki niż ci w miastach z rosnącą podażą — ale tu też nie ma co zwlekać w nieskończoność. Rynek czyta prognozy tak samo jak sprzedający.
Podsumowanie w liczbach
— Warszawa, kwiecień: ok. 1400 sprzedanych mieszkań (o 20% mniej niż w marcu)
— Wnioski kredytowe: spadek o ok. jedną trzecią względem marcowego szczytu
— Warszawa, Kraków, Poznań: sprzedaż wciąż powyżej średniej z 2025 roku o kilkanaście procent
— Kraków: podaż nowych mieszkań w dół o ponad 80% względem marca
— Wrocław: podaż w górę o 70% powyżej ubiegłorocznej średniej
— Warszawa: tańsze lokale ubywają (pula najtańszej ćwiartki -20% od grudnia)
— Średnia cena nowego mieszkania w Warszawie: ok. 19 700 zł/m², nowe wprowadzenia: ok. 24 000 zł/m²
— Przeciętne nowe mieszkanie w Warszawie: ponad 1 000 000 zł
Dane pochodzą z raportu portalu RynekPierwotny.pl oraz Biura Informacji Kredytowej.
