Ceny mieszkań i wynajmu w Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu w 2026 roku – co bardziej się opłaca?

Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w 2026 roku w nową fazę. Ceny transakcyjne wciąż rosną, ale wyraźnie wolniej niż jeszcze rok czy dwa lata temu, a jednocześnie zmienia się układ sił między kupującymi, sprzedającymi i najemcami. W Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu – trzech kluczowych dla Express House lokalizacjach – widać to szczególnie wyraźnie, zarówno w cenach zakupu mieszkań, jak i w stawkach najmu. Oba te rynki dotyczą tych samych miast i tych samych ludzi, dlatego warto spojrzeć na nie razem: dla wielu osób pytanie „kupić czy wynająć” jest dziś równie ważne, jak samo pytanie o cenę.

Ile kosztuje dziś zakup mieszkania?

Według danych bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego, w I kwartale 2026 roku metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym kosztował średnio ok. 13 780 zł w Poznaniu, 15 440 zł we Wrocławiu i 18 060 zł w Warszawie. Rok wcześniej stawki te były wyraźnie niższe – w Poznaniu o blisko 5 proc., w Warszawie o ponad 6,5 proc., a we Wrocławiu o niespełna 2,5 proc. Oznacza to, że deweloperskie ceny ofertowe w tych trzech miastach wciąż idą w górę rok do roku, choć tempo wzrostu jest już wyraźnie mniejsze niż w szczytowym okresie 2022–2024.

„Rynek deweloperski przestał być rynkiem gwałtownych podwyżek. To dziś raczej powolna, kontrolowana jazda pod górkę niż szybka winda w górę” — Przemysław Smalkowski współwłaściciel sieci biur Express House.

Rynek wtórny: rośnie luka między ceną w ogłoszeniu a ceną w akcie

Na rynku wtórnym warto rozróżnić cenę ofertową (widoczną w ogłoszeniach) od ceny transakcyjnej (faktycznie zapłaconej). W I kwartale 2026 roku ceny ofertowe wynosiły średnio ok. 12 380 zł/m² w Poznaniu, 13 550 zł/m² we Wrocławiu i 18 920 zł/m² w Warszawie, podczas gdy ceny transakcyjne były niższe – odpowiednio ok. 10 680 zł/m², 12 630 zł/m² i 16 390 zł/m². W ujęciu rocznym ceny transakcyjne we wszystkich trzech miastach nieznacznie spadły (w Poznaniu i Warszawie o ok. 1,7 proc., we Wrocławiu o 0,3 proc.), podczas gdy ceny ofertowe utrzymały się na plusie lub były stabilne. Innymi słowy: sprzedający w ogłoszeniach wciąż wpisują ambitne kwoty, ale realne transakcje domykają się często niżej, po negocjacjach – jak potwierdzają dane cytowane przez Bankier.pl, dotyczy to zwłaszcza najmniejszych kawalerek oraz największych, najdroższych lokali.

Co dzieje się na rynku najmu?

Z Barometru Nastrojów Konsumenckich Rynku Nieruchomości Grupy Morizon-Gratka (II kwartał 2026, blisko 9 tys. respondentów) wynika, że sytuacja najemców jest dziś ambiwalentna. Aż 62,9 proc. z nich przyznaje, że obecne czynsze są na granicy ich możliwości finansowych lub je przekraczają, w tym 31,9 proc. wprost ocenia stawki jako zbyt wysokie – pełen komfort finansowy deklaruje zaledwie co czwarty najemca. Z drugiej strony presja na dalsze podwyżki wyraźnie słabnie: 56,4 proc. najemców ocenia dostępność ofert jako zrównoważoną lub wysoką, a aż 39,1 proc. poszukujących dopiero zaczyna szukanie mieszkania – co oznacza, że czas potrzebny na znalezienie lokum wyraźnie się skrócił względem poprzednich, „gorących” lat na rynku najmu.

Eksperci Morizon-Gratka tłumaczą to zjawisko odpływem części dotychczasowych najemców do sektora kredytowego – osoby o wyższych dochodach, które uzyskały finansowanie bankowe, przechodzą na rynek własnościowy, co zmniejsza konkurencję o wolne lokale i zmusza właścicieli do stabilizowania stawek zamiast ich dalszego podnoszenia. Dodatkowo na rynek trafiają dziś w dużej liczbie mieszkania kupowane masowo przez inwestorów indywidualnych w poprzednich latach boomu, co chroni najemców przed dalszymi, gwałtownymi wzrostami czynszów – nawet jeśli same stawki wciąż pozostają wysokie w relacji do zarobków.

„Rynek najmu przestał być rynkiem właściciela. Coraz częściej to najemca ma komfort wyboru między kilkoma ofertami, a nie odwrotnie” — Patryk Rybiński, dyrektor oddziału Lublin.

Poznań, Wrocław, Warszawa – zakup i najem obok siebie

Zestawienie obu rynków pokazuje, że sytuacja w poszczególnych miastach bywa odmienna kwartał do kwartału. Poznań w ostatnich miesiącach wyróżniał się jednymi z największych wahań: z jednej strony wśród miast regionalnych notował jedne z najszybciej rosnących cen ofertowych na rynku wtórnym (nawet 5–6 proc. rok do roku), z drugiej – najmocniejszy w kraju miesięczny spadek liczby sprzedanych mieszkań deweloperskich w połowie roku. To sygnał, że kupujący w Poznaniu mają dziś więcej czasu na decyzję niż jeszcze rok temu, mimo rosnących stawek ofertowych.

Wrocław wypada obecnie jako rynek stosunkowo stabilny zarówno w zakupie, jak i w najmie – dane wskazywały nawet na chwilowe, niewielkie spadki cen ofertowych na rynku wtórnym rok do roku, co jest sygnałem rosnącej przewagi kupujących nad sprzedającymi i sprzyja spokojnym negocjacjom także po stronie najemców.

Warszawa, mimo najwyższych cen zakupu w kraju, wcale nie jest już liderem wzrostów – w wielu comiesięcznych zestawieniach dynamika cen w stolicy jest niższa niż w Poznaniu czy mniejszych miastach regionalnych. Podobny wzorzec „najdrożej, ale niekoniecznie najszybciej” widać też w stabilizujących się stawkach najmu.

Polska na tle Europy: koniec bycia liderem podwyżek

Eurostat, publikując dane za kolejne kwartały, systematycznie pokazuje, że Polska przestała być europejskim liderem wzrostu cen mieszkań. Jeszcze pod koniec 2023 roku nasz kraj przewodził unijnym zestawieniom dynamiki cen, napędzanej m.in. programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W kolejnych kwartałach 2025 i 2026 roku Polska plasuje się już raczej w środku unijnej stawki, z rocznym wzrostem cen zbliżonym lub niższym od średniej dla całej Unii Europejskiej. Nie zmienia to jednak faktu, że w perspektywie dekady – licząc od 2015 roku – mieszkania w Polsce podrożały o ponad 100 proc., co wciąż stawia nas w europejskiej czołówce, jeśli spojrzeć na długoterminową skalę zmian.

Dwa scenariusze na jesień 2026

Analitycy portalu Otodom, cytowani szeroko w mediach branżowych latem 2026 roku, wskazują na dwa możliwe kierunki rozwoju cen mieszkań w drugiej połowie roku, zależne przede wszystkim od tego, kto zdominuje popyt po wakacjach.

Scenariusz bardziej prawdopodobny: na rynek wracają głównie trzydziesto- i czterdziestolatkowie kupujący mieszkanie na własne potrzeby. Deweloperzy uzupełniają wtedy ofertę tańszymi projektami, a nominalny wzrost cen utrzymuje się na poziomie zbliżonym do inflacji, rzędu 2–4 proc. rocznie. Ewentualne korekty cen mieszkań już obecnych w ofercie są niewielkie (1–2 proc.) – bardziej realna niż spadek jest dalsza stabilizacja cen.

Scenariusz mniej prawdopodobny, ale wciąż realny: na rynku dominują zamożniejsi, pięćdziesięcioletni kupujący, mniej zależni od zdolności kredytowej, zainteresowani zmianą mieszkania na lokal o wyższym standardzie. Deweloperzy zaczynają wtedy uzupełniać ofertę droższymi nieruchomościami, wybór mieszkań z popularnego, tańszego segmentu stopniowo się kurczy, a ceny rosną wyraźniej ponad poziom inflacji.

Warto dodać, że w czerwcu 2026 roku na siedmiu największych rynkach (w tym w Poznaniu i Wrocławiu) deweloperzy oferowali do sprzedaży rekordowo dużą liczbę mieszkań – blisko 69,7 tys. lokali – a średnia cena na tych rynkach pozostała stabilna względem miesiąca poprzedniego, wynosząc ok. 16 078 zł za m². To sygnał, że rynek wchodzi w fazę, w której to podaż, a nie ceny, jest głównym testem najbliższych miesięcy.

„Kierunek jesiennych cen zależy dziś mniej od stóp procentowych, a bardziej od tego, kto pierwszy wróci na rynek po wakacjach – rodziny szukające pierwszego M, czy klienci zmieniający mieszkanie na większe” — Sylwia Bielecka, dyrektor oddziału Poznań.

Alternatywa dla mieszkania: rośnie zainteresowanie działkami

Ciekawym efektem ubocznym stabilizacji na rynku mieszkaniowym jest wyraźny wzrost zainteresowania działkami jako formą lokowania kapitału. Jak wynika z analiz Grupy Morizon-Gratka przywoływanych przez Forbes.pl, na początku 2026 roku działki odpowiadały już za 15,4 proc. wszystkich zapytań kierowanych do sprzedających nieruchomości – to wzrost o ponad 4 punkty procentowe rok do roku. Mieszkania wciąż pozostają liderem rynku (ok. 59 proc. popytu), ale coraz więcej osób traktuje zakup gruntu jako pierwszy krok do zabezpieczenia sobie atrakcyjnej lokalizacji pod przyszłą budowę domu, zanim wzrosną koszty materiałów i robocizny.

Kupić czy wynająć – co z tego wynika w praktyce?

• Kupujący mieszkanie mają dziś więcej przestrzeni do negocjacji – rosnąca luka między ceną ofertową a transakcyjną pokazuje, że sprzedający coraz częściej godzą się na rabaty.
• Najemcy zyskują czas i wybór – skrócony czas poszukiwań i rosnąca liczba ofert najmu oznaczają mniejszą presję na szybkie, mniej przemyślane decyzje.
• Sprzedający i właściciele mieszkań na wynajem powinni dziś stawiać na realistyczną wycenę i dobre dopasowanie oferty do potrzeb – era dyktowania warunków przez jedną stronę rynku się kończy, w zakupie i w najmie.

Niezależnie od tego, czy szukasz mieszkania na zakup w Poznaniu, Warszawie lub Wrocławiu, planujesz je wynająć, czy zastanawiasz się, co bardziej się dziś opłaca – skontaktuj się z doradcami Express House. Pomożemy Ci ocenić, czy dana oferta jest wyceniona rynkowo, jakie są aktualne stawki najmu w Twojej dzielnicy i jak skutecznie negocjować warunki.