WROCŁAW: aktualne ceny, ceny najmu i zwrot z inwestycji.

Nie tak dawno pisaliśmy, jak wygląda rynek nieruchomości w Poznaniu, ile wynoszą ceny ofertowe mieszkań i domów na rynku pierwotnym i wtórnym oraz czy zwrot z inwestycji osiąga zadowalające dla inwestorów wartości (czytaj >>).

Następnym miastem, które weźmiemy pod lupę, jest Wrocław. Zanim jednak to zrobimy, przypomnimy, jak wygląda obecnie sytuacja na rynku nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że branża przeżywa zawirowania związane między innymi z inflacją, wzrostem kosztu kredytów hipotecznych, a także kurczącymi się zasobami ziem, które mogą być przeznaczone na inwestycje. O te ostatnie szczególnie trudno jest w dużych miastach, takich jak Warszawa, Poznań, czy właśnie Wrocław. To z kolei ma wpływ na ceny ofertowe, ale również transakcyjne, ponieważ oferta nieruchomości na rynku wtórym się kurczy, a na rynku pierwotnym ceny wciąż rosną (choć już nie tak dynamicznie, jak w latach poprzednich).

Jak jednak będą kształtować się we Wrocławiu ceny zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym, czy wynajem mieszkania będzie korzystniejszy niż spłata kredytu hipotecznego, a tym samym czy warto inwestować w lokale przeznaczone pod wynajem? Przyjrzyjmy się aktualnym cenom ofertowym mieszkań i domów, a także cenom najmu w tym mieście.

Cena ofertowa – podstawa do przeprowadzenia negocjacji

Definicja ceny ofertowej jest Wam zapewne znana z naszych wcześniejszych publikacji. Jeśli jednak, jesteście laikami, śpieszymy z wyjaśnieniem. Cena ofertowa to kwota widniejąca w ogłoszeniu sprzedaży bądź materiałach udostępnianych przez dewelopera. Kwota ta jest często wyższa niż wartość sprzedawanego lokalu. Co to oznacza dla kupującego? Negocjacje! Tak, cenę ofertową zawsze można spróbować negocjować, a tym samym zaoszczędzić środki, które będzie można przeznaczyć np. na wyposażenie nieruchomości.

Co więcej, ceny ofertowe w przeciwieństwie do cen transakcyjnych są udostępnione publicznie na portalach ogłoszeniowych czy stronach deweloperów, choć zdarza się, że deweloperzy wymagają wcześniejszego kontaktu, aby móc przedstawić ofertę nieruchomości wraz z ceną ofertową.

Klientów jednakże interesują kwoty transakcyjne, czyli te, które są wpisywane w umowy kupna-sprzedaży. Jeśli zatem chcielibyście poznać realne ceny transakcyjne dla interesującego Was typu mieszkania czy domu warto skorzystać z pomocy biura nieruchomości lub rzeczoznawcy majątkowego – mają oni dostęp do tego typu danych. Warto także wspomnieć, że doświadczeni brokerzy mają nie tylko wiedzę na temat cen transakcyjnych, ale posiadają także wiedzę o nieruchomościach w danej dzielnicy czy regionie i są w stanie wesprzeć Was kompleksowo.

Jak kształtują się ceny mieszkań i domów na rynku pierwotnym i wtórnym we Wrocławiu?

Wrocław to jedne z najbardziej dynamicznie rozwijających się miast. Od stycznia do grudnia 2021 roku w stolicy dolnego śląska oddano do użytkowania 24,8 tys. mieszkań, rozpoczęto budowę ponad 25 tys. nowych lokali, a także wydano 28,9 tys. pozwoleń na budowę!^[1] To jednoznacznie wskazuje, że rynek mieszkaniowy we Wrocławiu ma się bardzo dobrze. Jak jednak wzrost inwestycji mieszkaniowych przekłada się na ich ceny?

Wrocław jest 5 najdroższym miastem w Polsce, jeśli chodzi o cenę za m2 mieszkania na rynku pierwotnym. W styczniu 2022 roku wynosiła ona średnio 10 134 zł/m2 i była wyższa o 1457 zł w porównaniu do stycznia 2021.

Podobna sytuacja jest na rynku wtórnym, gdzie ceny są praktycznie niemal identyczne jak na rynku pierwotnym. Wpływ na zwiększenie cen ma nie tylko inflacja, ale również topniejąca liczba ofert na rynku wtórnym – tych nie przybywa w takim tempie, jak ofert na rynku pierwotnym. Wrocław na rynku wtórnym zajmuje 5 miejsce, a średnia cena za m2 mieszkania wynosi 9 841 zł.

Sprawdźmy zatem, jak kształtuje się cena domów na rynku pierwotnym. Biorąc ponownie pod uwagę cenę za m2 Wrocław zajmuje 3 miejsce. W styczniu 2022 roku średnia cena za m2 domu na rynku pierwotnym wyniosła 7 969 zł, co oznacza wzrost o ok. 20% w stosunku do stycznia 2021 roku.

Nieco niżej Wrocław plasuje się w przypadku domów na rynku wtórnym, gdzie ich średnia cena w styczniu 2022 roku osiągnęła kwotę 7 958 zł/m2 i dała Wrocławiowi 4 miejsce w rankingu najdroższych miast na rynku nieruchomości.

Jak wygląda popyt na lokale do wynajęcia?

Wrocław, w którym niewątpliwie warto zamieszkać, jest miastem, gdzie ceny nieruchomości wciąż rosną, choć już nie tak intensywnie, jak w latach poprzednich. Wysokie ceny ofertowe mogą być przeszkodą dla wielu potencjalnych kupujących, którzy w związku z inflacją, zmieniającymi się warunkami uzyskania kredytów hipotecznych, rosnącymi stopami procentowymi, a tym samym zwiększającym się kosztem wspomnianych kredytów, mogą nie chcieć obecnie inwestować w zakup mieszkania lub domu.

To z kolei skłania ich do poszukiwania nieruchomości, które można wynająć. Wrocław jednak zaraz po Warszawie jest najdroższym miastem, w którym średnia kwota za wynajem w styczniu 2022 roku wynosiła 2 503 zł. Styczeń 2022 roku zanotował jednak spadek ceny wynajmu (w stosunku do grudnia 2021 roku). Najbliższe miesiące pokażą, czy ceny wynajmu ulegną zmniejszeniu.

Ceny najmu a zwrot z inwestycji

Analizując ceny ofertowe, Wrocław nie jest najtańszym miastem na rynku nieruchomości w Polsce. Ceny ofertowe przekładają się jednak na ceny transakcyjne, dlatego też nawet po uwzględnieniu negocjacji, ceny będą utrzymywać się na wysokim poziomie w stosunku do innych miast. Czy w obecnej sytuacji warto inwestować w mieszkania pod wynajem właśnie we Wrocławiu?

Przypomnijmy, jakie 3 główne korzyści płyną z inwestowania kapitału w nieruchomości:

1. jest to bezpieczne ulokowanie środków, które nie będą tracić na wartości w związku z rosnącą inflacją,
2. mieszkanie może być rodzajem zabezpieczenia kredytu,
3. wynajem przynosi także wymierny zysk, nieprzerwanie przez dłuższy okres.

Jak jednak oszacować, ile wyniesie zwrot z inwestycji, czyli tzw. ROI. Chcąc obliczyć zwrot z inwestycji, należy wziąć pod uwagę kilka czynników. Istotne są przede wszystkim cena zakupu nieruchomości i jego ubezpieczenia, wysokość kwoty wynajmu, przez jaki okres w roku nieruchomość będzie wynajmowana, a także od kwoty inwestycji w mieszkanie począwszy od wyposażenia na naprawie usterek kończąc.

Znając wszystkie wartości można obliczyć ROI wg poniższego schematu:

(miesięczny czynsz najmu x liczba miesięcy w roku, kiedy mieszkanie było wynajęte – koszty poniesione na utrzymanie mieszkania) / zainwestowany kapitał x 100%

Przykładowo: mieszkanie zostało kupione za 570 000 zł, kwota wynajmu wynosi 2600 zł, nieruchomość była wynajmowana przez 12 miesięcy, w tym czasie właściciel przeprowadził drobne naprawy hydrauliczne (które wyniosły 1700 zł).

ROI = (2600×12-1700)/570000 x 100% = 29500/570000 x 100% = 0,52 x 100% = 5,2%

Jeśli planujecie inwestycję w nieruchomości, a następnie ich wynajem warto przyjrzeć się, ile średnio wynosi ROI we Wrocławiu. Z danych OtoDom wynika (ROI zostało wyliczone w uproszczeniu poprzez stosunek ceny mieszkania do średniej ceny najmu mieszkania), że w styczniu 2022 roku ROI wynosił średnio 5,41%.

Wyliczenie to nie uwzględnia jednak okresu, gdy mieszkanie nie było wynajęte, kosztów remontów i utrzymania mieszkania, a także podatków.

Analizując trendy oraz obecną sytuację na rynku nieruchomości można śmiało stwierdzić, że ceny mieszkań oraz domów zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym będą rosły, choć nie tak dynamicznie, jak w latach poprzednich. W związku z tym zainteresowanie wynajmem nie będzie maleć, co może przełożyć się także na dalszy wzrost cen wynajmu, a tym samym na wyższy zwrot z inwestycji nie tylko we Wrocławiu, ale także w pozostałych miastach Polski.Warto zatem korzystać z doradztwa biur nieruchomości, które nie tylko monitorują rynek, mają dostęp do cen transakcyjnych, mogą negocjować w imieniu klienta, ale przede wszystkim potrafią w taki sposób poprowadzić inwestycję, aby obie strony transakcji były usatysfakcjonowane.

^[1] GUS, Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-grudzień 2021 roku