Spadek cen mieszkań – co to oznacza dla rynku?

Nie tak dawno zastanawialiśmy się, jaki wpływ na ceny mieszkań będzie mieć podwyżka stóp procentowych oraz ilu klientów będzie stać na kredyt hipoteczny. Wówczas prognozowaliśmy, wraz ze wzrostem kosztów kredytów hipotecznych, ograniczeniem ilości nabywców, wzrost cen nieruchomości wyhamuje. Jednakże wzrost cen nie tylko wyhamował, ale w II kwartale 2022 roku w 11 z 17 badanych miast, ceny nieruchomości zaczęły spadać (zgodnie z najnowszym raportem Expandera i Rentier.io). Zmiana cen najbardziej widoczna była w Częstochowie, gdzie ceny mieszkań w ciągu jednego miesiąca były niższe o 10%.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości i klientów? Czy grozi nam zapaść, spadki sprzedaży, a w najlepszym przypadku koniec sprzedażowego boomu? Przeanalizujemy dla Was najświeższe dane oraz trendy.

Kilka danych z NBP z roku 2021

• Wartość nieruchomości mieszkaniowych wzrosła w ubiegłym roku do 5,6 bln zł, rok wcześniej 4,9 bln zł.
• Ceny mieszkań rosły szybciej niż przeciętne ceny w gospodarce.
• Liczba mieszkań w Polsce zwiększyła się w 2021 r. do ok. 15,3 mln lokali – to wzrost w ciągu roku o 234,7 tys.
• Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę zwiększyła się do ok. 30 m kw. z 29,2 m kw. rok wcześniej.
• Natomiast liczba mieszkań na 1000 osób wzrosła do ok. 400 wobec 392 rok wcześniej.

Rynek nieruchomości – co się zmieniło?

Przede wszystkim już w 2022 roku udzielono o 2,4% mniej kredytów hipotecznych w porównaniu do stycznia 2021 roku. Co więcej, porównując styczeń 2022 do stycznia 2020, można zauważyć, że ilość udzielonych pożyczek na cele mieszkaniowe zmalała o 13,2%! W sierpniu 2022 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 12,39 tys. potencjalnych kredytobiorców, to spadek już o ponad 70% w porównaniu do zeszłego roku. Spadek zainteresowanie kredytami hipotecznymi, a także złota era wynajmu, była podyktowana rosnącą ceną nieruchomości za m2. Polaków nie było stać na zakup mieszkania, który był finansowany kredytem.

Do obecnej sytuacji przyczyniła się też inflacja, rosnące stopy procentowe, które bezpośrednio mają wpływ na WIBOR (w lipcu 2022 WIBOR 3M wynosi 7.06%, a WIBOR 6M 7,30%) oraz wysokość raty kredytu. Zmiana okresu kredytowania i skrócenie go do maksymalnie 25 lat wpływa na uzyskanie zdolności kredytowej, a posiadanie wkładu własnego przy wciąż rosnących kosztach życia sprawia, że coraz mniej osób decyduje się na zaciągnięcie tak dużego zobowiązania finansowego. 

Pogorszenie się dostępności kredytów hipotecznych, odwlekanie w czasie przez klientów kupna mieszkania lub domu, bezpośrednio oddziałuje na rynek nieruchomości. 

Przyjrzyjmy się zatem, co dzisiaj mówią, na temat kondycji sprzedaży nieruchomości, dane.

Rynek nieruchomości – analiza danych

Zgodnie z raportem Expandera i Rentier.io z czerwca 2021, jeśli porównać ceny ofertowe rok do roku największy wzrost sprzedaży osiągnęły nieruchomości w Szczecinie (wzrost o 21%), Poznaniu (wzrost o 18%), Rzeszowie (wzrost o 16%) oraz Wrocławiu (wzrost o 16%). Najmniej dynamicznie rosły natomiast ceny w Katowicach i Sosnowcu (wzrost o 6%). Były to wzrosty, o których pisaliśmy już, że będą wyhamowywać. Przewidywano wówczas znaczące spowolnienie wzrostu cen nieruchomości.

W raporcie przygotowanym rok później przeanalizowano prawie 36 500 internetowych ofert sprzedaży z rynku pierwotnego i wtórnego, i tak jak wspomnieliśmy we wstępie, w czerwcu (w porównaniu z majem) ceny mieszkań spadły w 11 z 17 przebadanych miast.

Z raportu wynika, że spadki wynoszą od 1 do 10%, nie są to duże wartości, ale jednak występują i można na ich podstawie zauważyć wyraźne spowolnienie w ilości składanych ofert kupna. 

W dużych miastach jak Białystok, Wrocław, Poznań, czy Kraków odnotowano spadek sprzedaży nieruchomości o 1%. Również w Warszawie i Gdyni spadki nie są spektakularne i wynoszą 2%. Sytuacja zmieniła się jednak bardziej dynamicznie w Częstochowie i Sosnowcu, gdzie odnotowano spadki odpowiednio o 10% i 7%.

Eksperci powodów spadków upatrują we wzroście stóp procentowych, który ma potwierdzenie w nastrojach społecznych. Klienci, którzy dotychczas sfinansowali zakup domu lub mieszkania kredytem hipotecznym, obecnie albo nie posiadają zdolności kredytowej, albo odwlekają w czasie decyzję o staraniu się o kredyt w obawie przed rosnącą kwotą wysokości jego miesięcznej spłaty.

Do tego dochodzi również spadek inwestycji i zmniejszająca się liczba rozpoczętych projektów mieszkaniowych. Deweloperzy szacują, że w ujęciu rocznym spadek może wynieść nawet około 40%.

Obecna sytuacja nie sprzyja również klientom, którzy finansowali z kredytu budowę domu, ponieważ do obecnych kosztorysów muszą doliczyć dodatkowe koszty, które mogą wynieść nawet 30% wcześniej oszacowanego budżetu.

Podsumowanie

Choć na rynku zauważono spadek cen mieszkań, nawet o 10%, wiele osób rezygnuje z zaciągnięcia kredytu hipotecznego, ponieważ nie wierzy, że w kolejnych miesiącach, a nawet latach sytuacja się polepszy. Odwlekają oni w czasie decyzje mieszkaniowe, pozostaje w posiadaniu lokali o mniejszym metrażu lub decydując się na wynajem.

Sytuacji nie sprzyja również brak spadku cen działek budowlanych, nie tanieją także kawalerki, które dotychczas były kupowane pod wynajem. Spadek popytu, jak widać, wymusza stabilizację cen na rynku nieruchomości.

Dlaczego piszemy o stabilizacji? Wakacyjne spowolnienie w branży mogło przyczynić się do spadku cen, dlatego warto obserwować rynek. Zapewne dopiero w październiku będziemy mogli oszacować, czy ceny nadal spadają, czy nastąpiło wyhamowanie ich wzrostu.

Nie ma jednak co ukrywać, że popyt na mieszkania wróci, dopiero kiedy ustabilizuje się inflacja i zakończą się tak częste podwyżki stóp procentowych. Wówczas osoby, które wykorzystywały kredyt, aby sfinansować zakup mieszkania lub domu wrócą do inwestowania w nieruchomości.

Choć obecne prognozy mogą się wydawać mało optymistyczne, sugerujemy, aby na bieżąco śledzić rynek nieruchomości, który jak wiemy, potrafi się zmieniać dynamicznie lub korzystać z konsultacji ekspertów, którzy wiedzą w jaki sposób należy poprowadzić transakcję, aby była opłacalna dla klienta i odpowiedzą na pytania:

• czy warto teraz sprzedawać nieruchomość?
• czy warto kupić teraz mieszkanie czy raczej wstrzymać się z tą decyzją?
• jak otrzymać korzystny kredyt?
• czy trzymać pieniądze na koncie czy inwestować w nieruchomości?
• a jeżeli tak to w jakie i gdzie?

Zapraszamy do kontaktu z ekspertami z Express House.