Mieszkanie na wynajem – Czy to wciąż dobra inwestycja? Raport ThinkCo o rynku PRS i PBSA

Inwestowanie w Mieszkania na Wynajem 2025 | Analiza Rynku Najmu w Polsce | Potencjał PRS i PBSA

Kupno mieszkania pod wynajem wciąż uchodzi za bezpieczną lokatę kapitału, ale czy naprawdę tak jest? Ostatnie lata przyniosły spore zmiany – na rynku pojawiły się duże fundusze budujące całe osiedla pod najem instytucjonalny (PRS – Private Rented Sector) oraz prywatne akademiki (PBSA – Purpose Built Student Accommodation). Najnowszy raport ThinkCo „Mieszkania dla młodych. Kondycja rynku PRS i PBSA w Polsce” pokazuje, jak wygląda polski rynek najmu i gdzie indywidualny inwestor może znaleźć swoją niszę.

Polski rynek najmu – liczby mówią więcej niż domysły

Przez lata nikt tak naprawdę nie wiedział, ile mieszkań w Polsce jest wynajmowanych. Teraz mamy konkretne dane. Według szacunków ThinkCo w II połowie 2025 roku na wynajem przeznaczonych jest między 1,5 a 1,7 mln mieszkań, co stanowi około 10,5% całego zasobu mieszkaniowego w kraju. To wzrost o 39% w ciągu ostatnich pięciu lat.

Sektor instytucjonalny (PRS):

• Na koniec pierwszego kwartału 2025 roku: 24,4 tys. mieszkań w eksploatacji
• W budowie: 9,4 tys. lokali
• Najwięcej w: Warszawie (9,5 tys.), Wrocławiu (4,8 tys.), Krakowie (3,8 tys.)

Co ciekawe, projekty PRS osiągają obłożenie na poziomie 95-98%. To dobra wiadomość także dla prywatnych właścicieli – pokazuje, że popyt jest realny i stabilny.

Co to oznacza dla indywidualnego inwestora?

PRS nie jest wrogiem. To raczej papierek lakmusowy – tam gdzie duże fundusze budują swoje projekty, tam jest pewny popyt. Express House, jako biuro działające w całej Polsce, wykorzystuje te dane, żeby wskazać klientom najlepsze lokalizacje. Jeśli fundusz postawił budynek na wynajem w danej dzielnicy, to znak, że warto tam szukać.

„W Warszawie obserwujemy, że duże projekty PRS pojawiają się tam, gdzie jest najsilniejszy popyt – przy metrze, w okolicach centrów biurowych. My robimy dokładnie to samo przy wyborze mieszkań dla naszych klientów. Analizujemy, gdzie inwestują fundusze i kierujemy tam indywidualnych inwestorów. Różnica jest taka, że prywatny właściciel może być bardziej elastyczny i często oferuje lepszy standard obsługi niż duża korporacja.”

– Marta Maciejczyk, właściciel franczyzowego oddziału Express House Warszawa

Kto wynajmuje? Nie tylko studenci

Raport ThinkCo przeczy stereotypowi, że mieszkania na wynajem to przede wszystkim noclegi dla studentów.

Profil najemcy w PRS:

• Średni wiek: około 37 lat
• Status: osoby aktywne zawodowo
• Studenci: zaledwie 5% najemców
• Struktura: 52% single, 33% pary, 15% rodziny

To istotna informacja dla każdego, kto zastanawia się nad zakupem mieszkania pod wynajem. Nie potrzebujesz lokalu przy uczelni – lepiej postawić na dwupokojowe mieszkanie w dobrej lokalizacji komunikacyjnej, w pobliżu centrów biznesowych.

„W Częstochowie widzimy wyraźnie, że najlepiej wynajmują się mieszkania dla młodych par i singli pracujących zdalnie lub dojeżdżających do pracy. To nie są już kawalerki przy akademikach. Nasi klienci kupują dwupokojowe mieszkania w dobrych lokalizacjach i nie mają problemu ze znalezieniem najemców. Kluczem jest zrozumienie, że rynek się zmienił – dzisiaj najemca to często osoba z stabilną pracą, która szuka komfortu i dobrego standardu.”

– Kinga Błach-Sowińska, doradca ds. nieruchomości z oddziału Częstochowa

Ile można zarobić? Ceny najmu w największych miastach

Dane z projektów PRS dają punkt odniesienia dla całego rynku. Według różnych źródeł, średnie stawki najmu w 2025 roku kształtują się następująco:

Ważne: To stawki orientacyjne, rzeczywiste ceny zależą od lokalizacji, standardu wykończenia i aktualnej sytuacji na rynku.

Kluczem do sukcesu jest profesjonalne podejście. Express House oferuje klientom weryfikację najemców, przygotowanie solidnych umów i monitorowanie rynku, żeby czynsz był konkurencyjny, ale opłacalny.

PBSA: akademiki prywatne – ogromny potencjał

Rynek prywatnych akademików to wciąż niewykorzystana szansa. Liczby mówią same za siebie:

• Studentów w Polsce: około 1,2 mln
• Miejsca w akademikach publicznych: 115 tys.
• Miejsca w PBSA (prywatnych akademikach): 12,5 tys.

Ponad milion studentów musi szukać zakwaterowania na rynku prywatnym. To oznacza ogromną lukę popytową, szczególnie w miastach akademickich. Inwestycja w mieszkanie przeznaczone pod wynajem studentom – zwłaszcza w formule pokoi z osobnymi umowami – może zapewnić wysokie obłożenie przez większość roku akademickiego.

Czy prywatny właściciel ma szansę konkurować z funduszami?

Tak, ale pod warunkiem, że gra według pewnych zasad. W Polsce wciąż dominuje najem prywatny – aż 92% wynajmujących ma tylko jedno lub dwa mieszkania. Razem odpowiadają za 68% wszystkich mieszkań na wynajem.

Przewagi indywidualnego właściciela:

• Większa elastyczność w negocjacjach
• Możliwość szybkiej reakcji na potrzeby najemcy
• Niższe koszty zarządzania niż w korporacji
• Osobiste podejście

Co trzeba zrobić:

1. Dobra lokalizacja – bliskość komunikacji, centrów biznesowych lub uczelni
2. Odpowiedni standard – nie musi być luksus, ale musi być czysto i funkcjonalnie
3. Profesjonalne zarządzanie – solidna umowa, weryfikacja najemcy, szybka reakcja na problemy

„W Żywcu i okolicach rynek wygląda zupełnie inaczej niż w Warszawie, ale zasady są te same. Nie możemy konkurować ceną z wielkimi funduszami, ale możemy wygrywać jakością obsługi i indywidualnym podejściem. Nasi klienci kupują mieszkania pod wynajem i mają pewność, że nie będą musieli się martwić o najemców czy sprawy formalne. My to wszystko bierzemy na siebie – od weryfikacji po umowę. I to jest ta przewaga, której fundusze nie mają.”

– Dawid Adaś, właściciel franczyzowego oddziału Express House Żywiec

Strategia Express House: jak wybrać mieszkanie pod wynajem

Bazując na danych z raportów takich jak ThinkCo, Express House wypracowało własną strategię dla klientów:

1. Struktura mieszkania

Dwupokojowe mieszkania to najlepszy wybór. Są uniwersalne – wynajmą je pary, single z home office, a nawet studenci dzielący koszty.Nie wiem czy tak pisać. Widzimy, że takich mieszkań jest dużo. Brakuje 3 pokoi a nawet 4. Dlatego jakoś to zmiękczmy. 

2. Lokalizacja

Szukaj w pobliżu:

• Centrów biznesowych (B2B, młodzi profesjonaliści)
• Uniwersytetów (studenci, doktoranci)
• Węzłów komunikacyjnych (metro, tramwaje)

3. Optymalizacja finansowa

Przed zakupem warto sprawdzić:

• Realną rentowność (ROI) po uwzględnieniu wszystkich kosztów
• Lokalny rynek najmu – jakie są średnie stawki
• Koszty zarządzania i utrzymania

Express House pomaga klientom przejść przez ten proces, żeby inwestycja była nie tylko bezpieczna, ale też opłacalna.

Czy warto inwestować w nieruchomości?

Rynek najmu w Polsce rośnie i się profesjonalizuje. Sektor PRS i PBSA nie są zagrożeniem dla indywidualnych inwestorów – wręcz przeciwnie, pokazują, gdzie jest popyt i jak powinno wyglądać profesjonalne zarządzanie najmem.

Jeśli szukasz stabilnej inwestycji:

• Wybierz właściwą lokalizację (dane z PRS mogą być drogowskazem)
• Postaw na uniwersalny metraż (2 pokoje)
• Zadbaj o profesjonalne zarządzanie

Nie czekaj, aż rynek ci ucieknie. Skontaktuj się z Express House, a pomożemy wybrać mieszkanie, które będzie generować dochód przez lata. Zapraszamy >>

Źródła:

• Raport ThinkCo „Mieszkania dla młodych. Kondycja rynku PRS i PBSA w Polsce” (2025)
• Dane rynkowe z największych miast Polski (I kwartał 2025)