Twój sąsiad nazwał to najmem. Sąd może uznać inaczej

Właściciel działki podpisuje z rolnikiem umowę zatytułowaną „Umowa najmu gruntu”. Rolnik uprawia ziemię, zbiera plony, płaci czynsz — wszystko wygląda w porządku, dopóki nie dochodzi do sporu. Wtedy okazuje się, że sąd w ogóle nie patrzy na nagłówek dokumentu.

„Klienci regularnie przynoszą mi gotowe umowy zatytułowane »najem«, w których w środku jest zapis o zbieraniu plonów. Tłumaczę wtedy, że tytuł dokumentu nie ma żadnego znaczenia prawnego — liczy się wyłącznie to, co faktycznie zapisano w treści.” — agent Wioleta Dziewa Express House

To nie jest kwestia formalności. To realna różnica prawna, która wpływa na czas trwania umowy, sposób jej rozliczania i to, jakich roszczeń może domagać się każda ze stron.

Pożytki — słowo, które dzieli obie umowy

Sedno różnicy sprowadza się do jednego elementu: prawa do pożytków. Przy najmie druga strona płaci wyłącznie za możliwość korzystania z gruntu. Przy dzierżawie — oprócz korzystania — ma prawo pobierać z niego pożytki, czyli np. zbierać plony albo czerpać inne korzyści z jego eksploatacji. To rozróżnienie znajduje odzwierciedlenie wprost w przepisach: art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego definiuje najem jako oddanie rzeczy do używania w zamian za czynsz, natomiast art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego mówi o dzierżawie jako oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków.

Dlaczego to ma znaczenie finansowe, nie tylko formalne

Czas trwania to miejsce, w którym różnica przekłada się bezpośrednio na pieniądze i planowanie. Umowa najmu zawarta na czas oznaczony między osobami prywatnymi nie może trwać dłużej niż 10 lat — po tym okresie przekształca się automatycznie w umowę na czas nieoznaczony, co zmienia zasady jej wypowiadania. Dzierżawa może natomiast trwać do 30 lat, niezależnie od tego, czy stronami są przedsiębiorcy, czy osoby prywatne. Dla właściciela planującego długoterminową współpracę — na przykład z inwestorem albo rolnikiem — to różnica, która realnie wpływa na to, którą formę wybrać.

Kiedy w praktyce stosuje się który wariant

Najem sprawdza się tam, gdzie druga strona po prostu korzysta z gruntu, nic z niego nie „zbierając” — parking, billboard reklamowy, tymczasowe stoisko handlowe. Dzierżawa dotyczy sytuacji, w których korzystający czerpie z gruntu pożytki — najczęściej upraw rolnych.

I tu dochodzimy do najczęstszego błędu: grunt rolny, nawet formalnie nazwany „wynajmowanym”, w praktyce niemal zawsze jest przedmiotem dzierżawy — bo o kwalifikacji umowy nie decyduje jej nazwa, tylko rzeczywista treść. Jeśli korzystający ma prawo zbierać plony, sąd zakwalifikuje umowę jako dzierżawę bez względu na to, jak strony ją nazwały.

Forma pisemna — nie zawsze obowiązkowa, ale często się opłaca

Dla umów dzierżawy zawartych na okres do roku forma pisemna nie jest wymagana. Dla umów dłuższych obowiązek ten wynika z art. 660 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego — brak formy pisemnej oznacza, że umowa traktowana jest jako zawarta na czas nieoznaczony, co może zaskoczyć obie strony przy próbie jej zakończenia.

A co z nakładami po zakończeniu dzierżawy?

Dzierżawcy przysługuje co do zasady zwrot poniesionych nakładów (art. 676 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego) — wydzierżawiający może zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. To jednak przepis dyspozytywny, więc strony mogą uregulować tę kwestię inaczej w samej umowie — i warto to zrobić świadomie, zamiast polegać na przepisach domyślnych.

Nasi agenci radzą:

Rolnik chce zbierać plony na podstawie „umowy najmu”. Niezależnie od nazwy, taka umowa w praktyce będzie traktowana jako dzierżawa — z konsekwencjami co do możliwego czasu jej trwania.

Firma reklamowa chce postawić billboard na 15 lat. Tu sytuacja jest odwrotna — skoro firma tylko korzysta z gruntu, a nie pobiera z niego pożytków, powinna to być umowa najmu. Problem w tym, że najem między osobami prywatnymi nie może trwać dłużej niż 10 lat, więc przy takim planie warto rozważyć inną konstrukcję prawną.

Dzierżawca zainwestował w melioracje gruntu, a umowa się kończy. Bez odrębnych zapisów w umowie ma prawo domagać się zwrotu wartości nakładów albo przywrócenia stanu poprzedniego przez wydzierżawiającego — dlatego dobrze skonstruowana umowa powinna z góry regulować, co się stanie z takimi inwestycjami.

Planujesz wynająć lub wydzierżawić grunt i nie masz pewności, którą umowę wybrać? Skontaktuj się z Express House — pomożemy dobrać właściwą formę i przygotować bezpieczną umowę.