POZNAŃ: aktualne ceny, ceny najmu i zwrot z inwestycji

Branża nieruchomości napotyka w ostatnich latach liczne trudności, zarówno po stronie inwestorów, jak i konsumentów. Kurczące się zasoby ziem umożliwiające deweloperom realizację nowych inwestycji, rosnące formalności związane z pozyskiwaniem gruntów rolnych, czy o skomplikowanej sytuacji prawnej, zmiany podyktowane Polskim Ładem, a także rosnąca inflacja, wpływająca na ceny mieszkań, najmów oraz możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, znacząco wpłynęły na rynek nieruchomości.

Wbrew powyższym zmianom, wszystko wskazuje na to, że ten rok będzie korzystniejszy od poprzedniego. Jedną z przewidywanych zmian na rynku nieruchomości w 2022 roku będzie zdecydowanie większe zainteresowanie wynajmem domów i mieszkań.

Jak będą kształtować się ceny zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym, ile średnio będzie kosztować wynajęcie mieszkania i czy warto inwestować w lokale przeznaczone pod wynajem? Przyjrzyjmy się aktualnym cenom ofertowym mieszkań i domów oraz cenom najmu w Poznaniu.

Cena ofertowa a cena transakcyjna

Zanim jednak przejdziemy do analizy cen rynkowych, warto wyjaśnić, na czym polega różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną nieruchomości.

Cena ofertowa, jak wskazuje jej nazwa, to cena, która widnieje w ogłoszeniu o sprzedaży lub w materiałach dystrybuowanych przez dewelopera. Przeważnie cena ofertowa jest wyższa niż realna wartość sprzedawanego mieszkania bądź domu. Różnica to często kwota, która podlega negocjacjom, dlatego zawsze warto negocjować finalną kwotę sprzedaży.

Ceny ofertowe bardzo łatwo zweryfikować. Wystarczy wejść na dowolny portal z ogłoszeniami, stronę dewelopera czy biura sprzedaży mieszkań, wpisać interesującą nas lokalizację oraz parametry takie jak, wielkość mieszkania, piętro, czy ilość pokoi, aby zweryfikować ceny.

To, co jednak interesuje zarówno nabywców, jak i sprzedających to cena transakcyjna, która jest wpisywana do umowy kupna-sprzedaży. Cena transakcyjna to zatem faktyczna kwota sprzedaży nieruchomości i dopiero jej wysokość można traktować, jako wartość rynkową nieruchomości.

Niestety ceny transakcyjne nie są dostępne dla wszystkich, choć zarówno biuro nieruchomości, jak i rzeczoznawca majątkowy, ma do nich dostęp. Dlatego też warto korzystać z usług doświadczonych pośredników. Top sellerzy, specjalizujący się w obrocie nieruchomościami na danym terenie, dysponują danymi i są w stanie w pełni profesjonalnie oraz z korzyścią dla klienta, obsłużyć sprzedaż lub zakup nieruchomości.

Jak kształtują się ceny mieszkań i domów na rynku pierwotnym i wtórnym w Poznaniu?

W styczniu 2022 roku wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym zwolnił w porównaniu do ostatniego kwartału 2021 roku. W Poznaniu podwyżki w skali roku nie przekroczyły 7%.^[1]

Nie zmienia to jednak faktu, że Poznań jest 6 najdroższym miastem w Polsce pod kątem średniej ceny za m2 mieszkania z rynku pierwotnego. Obecnie deweloperzy liczą średnio 8 971 zł/m2.

Domy z rynku pierwotnego w Poznaniu są na 7 pozycji i tu za m2 zapłacimy średnio 6 458 zł.

Jak wygląda sytuacja na rynku wtórnym?

Średnie stawki ofertowe mieszkań na rynku wtórnym rosną. Wpływ ma na to nie tylko inflacja, ale również kurcząca się oferta, zwłaszcza na lokale o mniejszej powierzchni. Jak wynika z danych OtoDom liczba aktywnych ofert w porównaniu ze styczniem 2021 roku była w Poznaniu o ok. 20% niższa!

Ile w Poznaniu, wynosi średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym? Co ciekawe jest niższa w stosunku do rynku pierwotnego o mniej niż 1% i wynosi średnio 8 898 zł/m2. W tym przypadku Poznań jest także 6 najdroższym miastem w Polsce pod kątem średniej ceny za m2 mieszkania z rynku wtórnego.

Interesująca sytuacja na rynku wtórnym ma także miejsce w przypadku cen ofertowych domów, gdzie cena za m2 jest wyższa niż w przypadku domów z rynku pierwotnego. Na rynku wtórnym średnia cena za m2 domu wynosi 6 398 zł.^[2]

Jak wygląda popyt na lokale do wynajęcia?

Wysokie ceny ofertowe za m2 zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym mogą odstraszać potencjalnych kupujących, co więcej, rosnące wymagania banków, dotyczące kredytów hipotecznych czy brak wystarczających środków na wkład własny sprawiają, że zainteresowanie wynajmem mieszkań i domów nie słabnie.

Zainteresowanie wynajmem wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie i nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie ta tendencja miała ulec zmianie. Wysoki popyt ma jednak przełożenie na kształtowanie się cen ofertowych oraz dostępność lokali.

W styczniu tego roku średnia cena za wynajem mieszkania w Poznaniu wyniosła 1932 zł, co plasuje miasto na 9 pozycji w TOP 10 najdroższych miast w Polsce pod kątem wynajmu mieszkań.^[3]

Ponad to wynajem mieszkań w Poznaniu rok do roku wzrósł w styczniu 2022 roku o niecałe 10%.

Ceny najmu a zwrot z inwestycji

Rosnące ceny nieruchomości (pamiętajmy, że choć piszemy w artykule o wzroście cen ofertowych, to mają one również przełożenie na wzrost cen transakcyjnych) wpływają na ceny najmu, a także na zwrot z inwestycji.

Przypomnijmy korzyści z inwestowania kapitału w nieruchomości – przede wszystkim inwestowanie w nieruchomości to bezpieczna lokata środków, które nie będą podlegać wciąż rosnącej inflacji. Zwrot z inwestycji jest też większy niż w przypadku lokat bankowych. Ponadto, wynajem nieruchomości przynosi dochód pasywny, a mieszkanie może być też formą zabezpieczenia kredytu.

Kiedy jednak można spodziewać się zwrotu z inwestycji i ile on wyniesie? Wszystko zależy od kilku podstawowych czynników, przede wszystkim od ceny transakcyjnej, czyli ceny zakupu nieruchomości, wysokości czynszu, tego czy mieszkanie będzie wynajmowane przez wszystkie miesiące w roku i latach kolejnych, a także nakładów potrzebnych na utrzymanie mieszkania w dobrym stanie technicznym (zarówno elementów stałych, jak i ruchomych nieruchomości) i kwoty jego ubezpieczenia.

Jak można obliczyć roczną stopę zwrotu z nieruchomości? Najbardziej popularnym wskaźnikiem określającym rentowność inwestycji jest ROI, czyli return of investment, który można obliczyć wg wzoru:

(miesięczny czynsz najmu x liczba miesięcy w roku, kiedy mieszkanie było wynajęte – koszty poniesione na utrzymanie mieszkania) / zainwestowany kapitał x 100%

Pokażmy to na przykładzie: mieszkanie zostało kupione za 450 000 zł, wynajem wynosi 2000 zł, lokal był wynajmowany przez 12 miesięcy, w tym czasie popsuła się pralka, którą właściciel mieszkania wymienił (poniósł koszt 1500 zł). Obliczenie będzie wyglądać następująco:

ROI = (2000×12-1500)/450000 x 100% = 22500/450000 x 100% = 0,05 x 100% = 5%

Czy wiemy jednak, ile średnio wynosi obecnie ROI w Poznaniu? Jak podaje OtoDom (ROI zostało wyliczone w uproszczeniu poprzez stosunek ceny mieszkania do średniej ceny najmu mieszkania) w styczniu 2022 zwrot z inwestycji wynosił średnio 4,71% i zmalał w stosunku do ostatniego kwartału 2021 roku o ok. 0,1%. Należy jednak pamiętać, że dane dotyczące stóp zwrotu podane przez OtoDom nie uwzględniają okresu, kiedy mieszkanie nie było wynajęte, a także kosztów remontów, utrzymania nieruchomości i innych kosztów związanych z jej eksploatacją, ponoszonych przez właściciela. Szacunki te pozwalają jednak określić poziom zwrotu inwestycji w ciągu roku.

Szacuje się, że ceny nieruchomości na rynku wtórnym i pierwotnym wciąż będą rosły i choć wraz z 2022 rokiem można zauważyć wyhamowanie wzrostu cen za m2 to tendencja wzrostowa się utrzyma. W konsekwencji zainteresowanie wynajmem mieszkań i domów nie będzie słabło, co może się przełożyć bezpośrednio zarówno na ceny najmu, jak i zwrot z inwestycji, które w miastach takich, jak Poznań będą wyższe.

To, co można zrobić to przede wszystkim monitorować na bieżąco dane i korzystać z wiedzy eksperckiej doradców, którzy mają dostęp nie tylko do szczegółowych danych, jak ceny transakcyjne, ale także doskonale znają rynek nieruchomości. Ze wsparciem dobrego biura nieruchomości zakup lokalu oraz jego wynajęcie będzie przeprowadzone z korzyścią dla klienta.

^[1] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-luty-2022-Raport-Bankier-pl-8282888.html

[2] Dane dotyczące cen na rynku pierwotnym i wtórnym pochodzą z: https://www.otodom.pl/wiadomosci/dane-otodom/dane-otodom-aktualne-ceny-ofertowe-mieszkan-i-domow

[3] Dane pochodzą z pochodzą z: https://www.otodom.pl/wiadomosci/dane-otodom/dane-otodom-aktualne-ceny-ofertowe-mieszkan-i-domow