Umowy sprzedaży nieruchomości 

Kupno, sprzedaż lub wynajem nieruchomości to poważne decyzje, które mają istotne konsekwencje finansowe i prawne. Dlatego ważne jest, aby wiedzieć, z jakimi dokumentami możesz się spotkać na rynku nieruchomości i zadbać o swoje bezpieczeństwo.

Umowy przy sprzedaży i kupnie nieruchomości

Kiedy kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość, istnieje wiele różnych typów umów, które mogą być niezbędne w procesie transakcyjnym. Podstawowym i najważniejszym jest podstawa nabycia, najczęściej akt notarialny. Często przed finalnym aktem podpisuje się również umowę przedwstępną. 

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, zgodnie z Kodeksem cywilnym, jest umową zawieraną pomiędzy stronami w celu ustalenia jej warunków i przebiegu. Przez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości, na określonych w niej warunkach.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może przyjąć dwie formy:

• Umowa cywilno-prawna: w przypadku takiej umowy, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w formie pisemnej, ustnej lub w inny sposób przewidziany przez strony. W przypadku sprzedaży nieruchomości bardzo ważne jest aby umowa była w formie pisemnej, aby móc skutecznie egzekwować jej postanowienia.. W takiej umowie strony ustalają warunki sprzedaży nieruchomości, takie jak cena, termin zawarcia ostatecznej umowy, warunki płatności, ewentualne zobowiązania stron.
• Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości: alternatywnie, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W tym przypadku musi być sporządzona przez notariusza i najczęściej wiąże się z dokonaniem wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma moc przesłankową, to znaczy stwarza przesłanki do dokonania przekształcenia prawnego (np. przeniesienie własności) nieruchomości w przyszłości na podstawie ostatecznej umowy sprzedaży oraz daje możliwość wyegzekwowania przymusowego przeniesienia własności przez sąd, gdyby któraś ze stron chciała się wycofać. Wówczas wyrok sądu zastępuje akt notarialny.

W obu przypadkach, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stanowi ustalenie woli stron dotyczące przyszłej sprzedaży nieruchomości i może zawierać klauzule dotyczące zabezpieczenia umowy, np. wpłatę zadatku, postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy, kary umowne w przypadku niewykonania umowy.

Czym różni się zadatek od zaliczki? 

W kontekście sprzedaży nieruchomości, różnica między zadatkiem a zaliczką dotyczy formy i celu wpłaty oraz skutków prawnych z nimi związanych. 

• Zadatek jest uregulowany w Kodeksie cywilnym w artykule 394. Zgodnie z tym artykułem, zadatek jest pieniężną lub rzeczową sumą, którą jedna strona zobowiązuje się zapłacić drugiej stronie w celu potwierdzenia zawarcia umowy. Stanowi on wyraz woli stron, że zamierzają osiągnąć porozumienie i jest formą zabezpieczenia dla jednej, jak i  drugiej strony. W przypadku sprzedaży nieruchomości, zadatek może być wpłacony przez nabywcę w celu potwierdzenia jego zainteresowania nabyciem nieruchomości oraz zabezpieczenia interesów sprzedawcy w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę. Wówczas sprzedawca ma prawo zadatek zachować. W przypadku gdy umowa zostanie wykonana, zadatek jest zaliczany na poczet ceny sprzedaży. Natomiast jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy strony przyjmującej zadatek, druga strona ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
• Zaliczka, zwana również przedpłatą, polega na wpłaceniu przez jedną ze stron umowy pewnej sumy pieniężnej lub przekazaniu pewnej ilości rzeczy, które mają być zaliczone na poczet spełnienia świadczenia. Odmienne od zadatku jest to, że przedpłata nie ma charakteru zabezpieczenia zawarcia umowy, ale służy częściowemu lub całkowitemu zaliczeniu na poczet ceny świadczenia. W przypadku sprzedaży nieruchomości, zaliczka może być wpłacona przez nabywcę w celu dokonania częściowej opłaty za nieruchomość przed ostatecznym wykonaniem umowy. Skutkuje to zmniejszeniem kwoty do zapłaty w momencie finalizacji umowy. Ważne jest jednak to, że zaliczka podlega całkowitemu zwrotowi w przypadku niewykonania umowy niezależnie od winy jednej bądź drugiej strony, nie ma więc charakteru zabezpieczenia transakcji.

Warto zaznaczyć, że zarówno zadatek, jak i zaliczka powinny być ustalone przez strony w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości lub w ostatecznej umowie sprzedaży, i ich skutki prawne są związane z zawartymi postanowieniami umownymi oraz przepisami Kodeksu cywilnego.

Rodzaje umów przedwstępnych przy sprzedaży nieruchomości 

Oto tylko kilka przykładów dokumentów, z którymi możesz się spotkać. Każda z tych umów ma swoje specyficzne postanowienia, które regulują prawa i obowiązki stron. Do najczęściej spotykanych umów przedwstępnych związanych ze sprzedażą  nieruchomości zaliczamy: 

• Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
• Przedwstępna umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego 
• Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu usługowego 
• Przedwstępna umowa sprzedaży gruntu zabudowanego domem
• Przedwstępna umowa sprzedaży gruntu
• Przedwstępna umowa sprzedaży udziałów np. w kamienicy 

Po co mam podpisywać umowę przedwstępną? 

Podpisywanie umów przedwstępnych przy sprzedaży nieruchomości ma na celu uregulowanie warunków transakcji pomiędzy sprzedającym a potencjalnym kupującym.

Główne powody, dla których podpisuje się umowy przedwstępne przy sprzedaży nieruchomości, to:

1. Zabezpieczenie transakcji: Umowa przedwstępna pozwala sprzedającemu i kupującemu ustalić i zabezpieczyć warunki transakcji. Określa się w niej m.in. cenę, termin zawarcia aktu notarialnego i termin przekazania nieruchomości, warunki finansowe, terminy płatności i inne istotne aspekty transakcji. Dzięki temu obie strony mają pewność, że warunki transakcji zostały ustalone i nie będą już negocjowane w późniejszym czasie. Podstawowym sposobem na zabezpieczenie transakcji jest zadatek (który jak pisaliśmy wyżej, różni się od zaliczki). 
2. Rezerwacja nieruchomości: Umowa przedwstępna daje kupującemu pewność, że nieruchomość zostanie zarezerwowana dla niego do czasu finalizacji transakcji. Sprzedający nie będzie mógł sprzedać nieruchomości innemu kupującemu w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej.
3. Określenie warunków transakcji: Umowa przedwstępna pozwala ustalić szczegóły dotyczące transakcji, takie jak sposób płatności, warunki przeniesienia własności, ustalenie ewentualnych klauzul ochronnych, itp. Dzięki temu unika się nieporozumień i sporów w przyszłości.
4. Przygotowanie formalności: Podpisanie umowy przedwstępnej daje czas na przygotowanie niezbędnych dokumentów, takich jak akt notarialny, niezbędne zaświadczenia z urzędów i administracji budynku czy inne formalności niezbędne do finalizacji transakcji np. kredyt. 

O tym, jak ważne jest czytanie i rozumienie umów związanych z transakcjami nieruchomościowymi, mówi nasza ekspertka Sylwia Gronek z Poznania :

Istotne jest, aby zawsze dokładnie czytać i rozumieć umowy oraz korzystać z pomocy ekspertów, takich jak pośrednik nieruchomości. Wiedza i wsparcie specjalistów pomogą Ci uniknąć potencjalnych problemów i zapewnić optymalne zabezpieczenie Twoich praw. Niekiedy nawet złe oszacowanie czasu na zdobycie kredytu czy zgromadzenie dokumentów powoduje narażenie na dodatkowe koszty”. 

Warto pamiętać, że umowa przedwstępna ma znaczenie prawnie wiążące i w przypadku niewykonania jej postanowień można ponieść konsekwencje prawne. Dlatego też ważne jest, aby przed podpisaniem umowy przedwstępnej skonsultować się z pośrednikiem lub prawnikiem w celu zrozumienia wszystkich aspektów umowy oraz konsekwencji z nią związanych. 

Stoisz przed wyzwaniem sprzedaży  nieruchomości? A może kupujesz dom czy mieszkanie i potrzebujesz skonsultować umowę. Pamiętaj, eksperci Express House, chętnie profesjonalnie poprowadzą Cię, aby transakcja była dla Ciebie korzystna.