Na tym świecie pewne są tylko śmierć i podatki, jak mawiał Benjamin Franklin. I trudno się z nim nie zgodzić. Jest to szczególnie istotna kwestia jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości. Z artykułu dowiesz się, jakie i kiedy podatki należy uiścić oraz od czego zależą.

Podstawa opodatkowania

Za punkt wyjścia w kwestii podatków od nieruchomości uznaje się Ustawę z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. 1991 Nr 9 poz. 31). To tutaj cały rozdział drugi traktuje o podatku od nieruchomości. Punktuje, co podlega i nie podlega opodatkowaniu, przedstawia wykluczenia i warunki szczególne i określa całe spektrum uwarunkowań dotyczących podatku od nieruchomości.

Jak głosi artykuł 4 tego rozdziału za podstawę opodatkowania uznaje się:

• dla gruntów – powierzchnia,
• dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa,
• dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 4–6 (…) ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Kto ustala podatki i czy są stałe?

Wysokość stawek podatku od nieruchomości, w drodze uchwały, określa rada gminy. Rada gminy ma jednak pewne ograniczenia wynikające ze wspomnianej ustawy. Z artykułu 5 wynika, iż stawki w danym roku nie mogą przekroczyć wskazanych limitów:

Tabela 1.1

Powyższa tabela nie zawiera jednak stałych i niezmiennych wartości, bo – jak głosi art.20 Ustawy: Górne granice stawek kwotowych określone w art. 5 ust. 1, art. 10

ust. 1 i art. 19 pkt 1, obowiązujące w danym roku podatkowym ulegają corocznie

zmianie na następny rok podatkowy. Wyznacza je Minister Finansów w obwieszczeniu, które publikowane jest rokrocznie w Monitorze Polskim. 

W 2022 r. na przykład dla wskaźników z tabeli limity wyglądają następująco:

Tabela 2.1

Kto jest płatnikiem podatku od nieruchomości?

Za podatnika podatku od nieruchomości uważa się:

• osoby fizyczne,
• osoby prawne,
•  jednostki organizacyjne.

Szczególna uwaga zwrócona jest na ostatnią kategorię – jednostki organizacyjne, z których wyodrębnić można spółki nieposiadające osobowości prawnej, w tym na przykład właścicieli nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadaczy samoistnych nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkowników wieczystych gruntów, posiadaczy nieruchomości stanowiących własność skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego – tu wskazane są szczególne warunki do spełnienia.

Szerzej i bardziej szczegółowo podatnik podatku od nieruchomości jest opisany w artykule trzecim wspomnianej ustawy.

Kiedy trzeba zapłacić?

Na stronie rządowej dość jasno wyszczególnione jest, kiedy podatnik powinien zapłacić podatek. Z treści zapisu wynika, że:

• osoby fizyczne płacą podatek ratalnie – maksymalny termin to połowa ostatniego miesiąca kwartału czyli: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada danego roku. Warto zaznaczyć, że jeżeli kwota podatku nie przekracza 100 zł, wówczas płatność następuje jednorazowo.
• Pozostali podatnicy (np. spółki) płacą podatek miesięcznie, za poszczególne miesiące, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego – do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń – do 31 stycznia. Wysokość podatku ustalić muszą we własnym zakresie.

Obowiązek podatkowy następuje od pierwszego dnia kolejnego miesiąca po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające nałożenie go.

Deklaracje i informacje

Dla zachowania wymogów wynikających z ustawy oraz przepisów – podatnik będący osobą fizyczną musi złożyć do organu podatkowego właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości – tak zwaną informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych IN-1. Formularze dostępne są na dedykowanych stronach urzędów lub rządowych.

Na złożenie powyższej informacji do odpowiedniego organu, podatnik ma 14 dni od zaistnienia okoliczności, które powstanie lub wygaśnięcie obowiązku uzasadniają.

Osoby prawne oraz spółki, które osobowości prawnej nie posiadają a także jednostki organizacyjne zobligowane są do składania rokrocznie – w terminie do 31 stycznia w danym roku podatkowym – deklaracji na podatek od nieruchomości DN-1. Do podanej deklaracji dołączyć należy deklaracje ZDN-1 lub-2.

Deklaracje i wszelkie niezbędne dokumenty składać można osobiście w danym organie podatkowym, przesłać pocztą tradycyjną lub elektroniczną –

wówczas bezwzględnie podpisane Profilem Zaufanym lub podpisem kwalifikowanym.

Zwolnienia od podatku

Pomimo tego, iż podatkiem od nieruchomości obciążony jest spory zakres, ustawodawca zadbał również o szereg wyłączeń od obowiązku podatkowego.

Zwolnione z obowiązku podatkowego są nieruchomości od użytków rolnych lub lasy, pod warunkiem, że nie są zajęte na potrzeby prowadzenia działalności.

Ponadto ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wyróżnia cały szereg wyjątków, m.in:

• budynki gospodarcze lub ich części przeznaczone na działalność rybacką, leśną lub służące wyłącznie działalności rolniczej,
• grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków,
• grunty stanowiące nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione – za wyjątkiem tych, gdzie prowadzona jest działalność gospodarcza,
• położone na terenie rodzinnego ogrodu działkowego: grunty, altany działkowe i obiekty gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz budynki stanowiące infrastrukturę ogrodową, w rozumieniu Ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych.

Pełną listę sytuacji wykluczających naliczanie podatku od nieruchomości znajdziesz w lekturze wspomnianej ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Co z VAT-em?

Inwestycja w nieruchomości przynosi wymierne zyski i jest dość popularną metodą osiągania dochodu pasywnego. Dochód może być uzyskiwany z tytułu wynajmu lub sprzedaży nieruchomości z zyskiem. Poza podatkiem dochodowym należy też pamiętać o VAT i brać pod uwagę to, że inwestowanie w nieruchomości może oznaczać mimowolne stanie się podatnikiem VAT, bez względu na to, że inwestor nie prowadzi działalności gospodarczej.

Przepisy o podatku dochodowym dają możliwość skorzystania z wyboru różnych form opodatkowania

• ryczałt, 
• zasady ogólne, 
• działalność gospodarcza.

Warto zwrócić uwagę na obowiązujący od 2022 roku Polski Ład, który wprowadza niekorzystne zmiany dotyczące opodatkowania dochodów z najmu. Od kolejnego roku – 2023 – zniknie możliwość odpisów amortyzacyjnych budynków i lokali mieszkalnych (nabytych lub wybudowanych do końca 2021) oraz rozliczenie przychodów z najmu na zasadach ogólnych. Od 2023 jedyną możliwą opcją rozliczania tzw. najmu prywatnego będzie ryczałt ewidencjonowany na stawkach:

• 8,5% od przychodu z kwoty nie przekraczającej 100 tys. zł,
• 12,5% od nadwyżki ponad wspomnianych 100 tys. zł.

Nie będzie też możliwości odpisów kosztów, w tym amortyzacji.

Rząd zadbał także wieloma innymi przepisami o ból głowy podatnika. Można się pogubić w meandrach nie do końca jasnych i precyzyjnych wytycznych, których – na domiar złego – jest w ordynacjach naprawdę sporo.

Jeśli inwestujesz w nieruchomości ale jednocześnie nie jesteś biegły w literze prawa, szczególnie podatkowego – może się okazać, że zamiast spodziewanych zysków będziesz borykał się z zaległościami podatkowymi.

Aby ten czarny scenariusz nie ziścił się w przypadku Twojej osoby, polecam Ci konsultację ze specjalistą w dziedzinie tak nieruchomości jak i podatków. Samodzielny bój z legislacją może się zwyczajnie zakończyć fiaskiem a po co marnować tak cenne zasoby jak czas, spokój i energia? 

Zapraszam do kontaktu.