Najlepszy czas na kupno działki

Zimowa aura sprzyja zakupom działek po niższych cenach. Pierwsze półrocze zawsze jest atrakcyjne dla tej gałęzi rynku nieruchomości – wyraźny popyt powinien potrwać do początku lata. Choć paradoksalnie im gorsza pogoda, tym lepsza cena dla… kupującego. Dlatego najlepszy czas na kupno działki to koniec zimy lub początek wiosny, kiedy pogoda jeszcze często płata figle, a chętnych do wycieczek za miasto jest niewielu.

Większość osób w województwie wielkopolskim szuka działek budowlanych – tak wskazują dane pochodzące z serwisu Gratka.pl – to aż 44 proc. wszystkich poszukiwań. W drugiej kolejności są grunty rolne – 13 proc., a na trzeciej pozycji – inwestycyjne (7 proc.). Blisko 70 proc. osób chce nabyć niezabudowaną parcelę, co może wskazywać na chęć zagospodarowania jej po swojemu, najczęściej pod budowę domu. 

Wielkopolanie najchętniej kupują stosunkowo duże działki. Najwięcej ofert dotyczy parcel o powierzchni od 800 do 1500 m kw. (ponad 41 proc.), następnie blisko 40 proc. to grunty powyżej 1500 m kw. Dalej w kolejności są metraże 500-800 m. kw. (ponad 14 proc.), a najmniej jest tych poniżej 500 m kw. – zaledwie 5 proc. 

Działka z planem najwartościowsza

Najbardziej popularne działki to nadal te, które znajdują się na obszarach objętych planami zagospodarowania przestrzennego. Można wówczas sprawdzić, jakie zmiany mogą zajść wokół interesującego nas miejsca – czy obok przebiegnie nowa jezdnia, wybudowany zostanie supermarket, a może zwykły dom? 

Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, wydawana przez lokalny urząd gminy lub miasta, są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Choć do kupienia działki dokumenty te nie są potrzebne, to przed podpisaniem aktu notarialnego należy je sprawdzić. Wystarczy bowiem, że w planie miejscowym teren, na którym leży upatrzona działka, nie został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, ale np. pod przemysłową oraz usługową, a nie będzie możliwości budowy na nim domu. 

Jeśli działka nie posiada uchwalonego planu miejscowego, kluczowy staje się dokument z decyzją o warunkach zabudowy, który przesądza o tym, co można na niej wybudować. Nie chodzi tylko o rodzaj zabudowy czy możliwość budowy w ogóle, ale także parametry planowanego budynku. Jeśli na przykład marzymy o parterowym domu w stylu dworkowym z piwnicą, a decyzja o warunkach zabudowy przewiduje zabudowę tylko niewielkiej powierzchni działki (np. 15 proc.), zastosowanie płaskiego dachu i ze względu na warunki gruntowe uniemożliwi wykopanie piwnicy, nasze marzenia nie będą mogły się ziścić.

Uważaj na granice

Częstym błędem bywa wyznaczenie granic działki budowlanej wyłącznie na podstawie wpisów w księdze wieczystej. Zdarza się bowiem, że powierzchnia parceli widniejąca w gminnej ewidencji gruntów jest inna. Sytuacje takie mają miejsce, gdy ewidencję gruntów aktualizowano lub korygowano na podstawie pomiarów prowadzonych już po sporządzeniu księgi wieczystej. Za obowiązujący uznaje się wówczas stan z ewidencji, a za korektę wpisu w księdze wieczystej odpowiedzialny jest właściciel działki. Różnice bywają na tyle duże, iż może się okazać, że inwestor zbudował dom na terenie sąsiada! 

Podobnie jest w przypadku faktycznych granic działki. Oglądając ją warto poprosić o wskazanie kamieni granicznych. Nawet ogrodzona parcela może posiadać płot przesunięty w stosunku do faktycznych granic i sprawiać wrażenie większej nieruchomości, którą w rzeczywistości nie jest. Nie wspominając już o działce położonej na pustym polu, bez punktów odniesienia, gdzie informacja, że przedmiotowa nieruchomość jest “gdzieś tu” zdecydowanie nie wystarczy.

Grunt to… sprawdzić warunki gruntowe

Na etapie kupna działki warto też sprawdzić warunki gruntowe, które w skrajnych przypadkach mogą uniemożliwić posadowienie budynku. Warunki hydrologiczne i ziemne można poznać studiując mapy geodezyjne, dostępne w wydziałach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej starostw powiatowych lub w wydziałach geodezji urzędów miejskich. Rodzaj gruntu ma bezpośrednie przełożenie na możliwość budowania i definiuje nakłady na wzniesienie domu. To od niego będzie zależał rodzaj fundamentów, izolacji wodnej i koszty instalacji przyłączy wodno-kanalizacyjnych czy elektrycznych. 

Dostęp do sieci uzbrojenia terenu również rzutuje na możliwość zabudowy nieruchomości gruntowej. Uzgodnienia z dostawcami prądu, wody czy gazu są niezbędne już przy składaniu wniosku o warunki zabudowy. Niezależnie od tego, podczas negocjacji ceny warto wiedzieć, czy woda jest dostępna w wodociągu z ulicy, tuż przy działce, czy np. 100 m dalej, co poza skomplikowanymi formalnościami może narazić inwestora na spore, dodatkowe koszty. 

Ze specjalistą bezpieczniej

Kupując działkę, trzeba być ostrożnym. Nawet ta wymarzona, tuż nad brzegiem jeziora, otoczona lasem, może być obciążona hipoteką lub wadami prawnymi. Utrata nowo wybudowanego domu, gdy bank zechce sprzedać parcelę za długi poprzedniego właściciela, albo z powodu nierozstrzygniętych postępowań spadkowych, jest jak najbardziej realna. Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości warto się solidnie przygotować lub skorzystać z usług specjalisty. 

Od maja może być drożej

W najbliższym czasie jeszcze jedną kwestię warto wziąć pod uwagę, planując zakup działki. Obecnie trwające prace nad zmianą ustawy o obrocie gruntami rolnymi mogą wstrzymać na pięć lat sprzedaż tego typu nieruchomości lub ich części wchodzących w skład zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, a także znacznie ograniczyć obrót prywatnymi gruntami rolnymi. Zmiany mają wejść w życie 1 maja 2016 roku, ale ostateczne zapisy ustawy poznamy zapewne pod koniec kwietnia. Jeśli grunty rolne zostaną wyłączone z obrotu, podaż działek pod zabudowę znacznie się zmniejszy, co z kolei może przełożyć się na wzrost ich cen.

Autor: Anna Rosa-Michalak