Jak przeprowadzić zamianę mieszkania

Na rynku nieruchomości najczęściej poruszanymi w ostatnich miesiącach tematami są rosnące ceny mieszkań i domów, zmiany związane z kryteriami przyznawania kredytów hipotecznych, czy kurcząca się oferta nieruchomości z rynku wtórnego. 

Chcąc znaleźć przeciwwagę, poruszymy temat, który może być interesujący dla osób zamieszkujących lokale komunalne, mieszkania spółdzielcze własnościowe czy mieszkania spółdzielcze lokatorskie oraz który odpowie na pytanie, jak dokonać zamiany mieszkań.

Zamiana mieszkań była popularna pod koniec ubiegłego stulecia, jednak gwałtowny rozwój gospodarczy po 1989 roku, wzrost popytu na zakup własnego M, a także projekty rządowe, wspierające tego typu inwestycje, przyczyniły się do spadku popularności zamiany mieszkań. Ta z kolei może być atrakcyjną opcją dla rodzin z dziećmi, rodzin wielopokoleniowych, czy samotnych osób, którym nie odpowiada np. obecny metraż mieszkania bądź, które są zadłużone.

Zamiana mieszkań – co na to prawo?

W przypadku zamiany mieszkań zastosowanie znajdują przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku, a także uchwałom rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Zgodnie z przepisami zawartymi w dokumencie gmina jest odpowiedzialna na zapewnienie lokali socjalnych oraz zamiennych, które będą zaspokajać potrzeby mieszkaniowe osób lub rodzin o niskich dochodach.

W teorii zamienić można każde mieszkanie, pod warunkiem, że najemca posiada tytuł prawny do zajmowanego mieszkania. Nie ma jednak znaczenia, czy mieszkanie posiada bądź nie księgę wieczystą. Konieczne jest z kolei zawarcie transakcji potwierdzonej stosowną umową lub aktem notarialnym.

Mieszkanie komunalne – podstawowe informacje

We wstępie wspomnieliśmy o lokalach należących do gminy, ich właścicielem jest odpowiednio gmina lub miasto, które zapewnia wsparcie mieszkańcom o niskich dochodach. Oznacza to, że zamiany można dokonać na wniosek osoby, która posiada podpisaną z gminą umowę najmu i jest ona możliwa wyłącznie na inny lokal komunalny, spełniający kryteria opisane we wniosku i znajdujący się w zasobach gminy. Złożenie wniosku oraz sama procedura zamiany jest bezpłatna.

Transakcja jest formalnie nieco łatwiejsza niż w pozostałych przypadkach, ponieważ to gmina odpowiada za znalezienie właściwego lokalu, minusem jest jednak często czas oczekiwania, ponieważ chętnych na mieszkania komunalne jest przeważnie więcej niż mieszkań w zasobach gminy lub miasta.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – podstawowe informacje

Podobnie, jak w przypadku lokali komunalnych, również w przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych właścicielem nie jest lokator. Właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, która na podstawie sporządzonej umowy oddaje lokal w użytkowanie i zobowiązuje lokatora do poniesienia wkładu budowlanego, a także uiszczania stosownych opłat określanych przez spółdzielnię.

Warto jednak wspomnieć, że w 2017 roku nastąpiły zmiany i wraz z nowelizacją prawa spółdzielczego, w momencie nabycia przez lokatora prawa do mieszkania staje się on obowiązkowo członkiem spółdzielni i może dysponować mieszkaniem swobodnie. Oznacza to, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe może zostać wynajęte, sprzedane, podlega także dziedziczeniu i może zostać przekształcone w mieszkanie własnościowe.

W przypadku zamiany nie ma tutaj takich ograniczeń jak w przypadku mieszkań komunalnych. Mieszkania spółdzielcze własnościowe mogą zostać zamienione na mieszkania spółdzielcze, ale także własnościowe.

Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie – podstawowe informacje

Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie to rodzaj nieruchomości, której właścicielem jest spółdzielnia. Różni się jednak od własnościowego tym, że użytkowanie lokalu przez lokatora jest mocno ograniczone, mimo podpisania umowy, wniesienia wkładu budowlanego i zobowiązania do uiszczania opłat określonych przez spółdzielnię. 

Mieszkania spółdzielczego lokatorskiego nie można bowiem dziedziczyć, wynająć, sprzedać, czy przekazać w darowiźnie. Lokator może je użytkować zgodnie z przeznaczeniem, a także wnioskować o wykup mieszkania na własność.

W tym przypadku zamiana mieszkania jest możliwa także po uzyskaniu zgody spółdzielni, jednakże zamiana może nastąpić w ramach spółdzielni na inny lokal spółdzielczy.

Mieszkanie własnościowe – podstawowe informacje

Najwięcej swobody związanej z procedurą zamiany mieszkań daje mieszkanie własnościowe. Prawo do lokalu posiada lokator, który nabył nieruchomość i posiada do niego tytuł prawny, który może poświadczyć odpowiednim dokumentem np. aktem notarialnym umowy sprzedaży.

Właściciel, który dysponuje nieruchomością, może nią zarządzać w dowolny sposób. Oznacza to, że zamiana również może nastąpić na dowolny, interesujący właściciela lokal.

ABC zamiany mieszkań

Chcąc dokonać zamiany lokali, należy spełnić kilka kryteriów. Złożyć odpowiednie wnioski, nie posiadać zadłużenia lub znaleźć kontrahenta, który pokryje jego część lub całość, a także w niektórych przypadkach znaleźć samodzielnie odpowiedni lokal. Poniżej krok po kroku opiszemy, jak poradzić sobie z formalnościami.

1. Przede wszystkim zgłoś lokal mieszkalny do zamiany. Odpowiedni wniosek wraz z listą dokumentów, które należy do niego dołączyć, znajdziesz w urzędzie miasta lub gminy bądź w siedzibie Wydziału Lokali Mieszkalnych. 
2. Następnym krokiem jest rejestracja zgłoszenia przez specjalistę Wydziału Lokali Mieszkalnych. Tak jak pisaliśmy, procedura ta jest bezpłatna, jednakże zamianie podlegają wyłącznie lokale znajdujące się w zasobach gminy. Ważną informacją jest także, że oferta dotycząca zamiany jest pozbawiona danych wrażliwych, także niemożliwa jest identyfikacja osoby, która złożyła wniosek o zamianę mieszkania.
3. Znajdź odpowiednie mieszkanie, korzystając z ofert w bazach miejskich lub serwisach ogłoszeniowych.
4. W przypadku lokatorów mieszkań komunalnych, po znalezieniu w bazie odpowiedniej nieruchomości zgłoś się do pracownika odpowiedzialnego za tego typu zamiany, w przypadku mieszkań, gdzie lokator jest właścicielem mieszkania, skontaktuj się z osobą bądź biurem nieruchomości, które wystawiło ofertę i jeśli to możliwe umów się na obejrzenie lokalu.
5. Kolejnym krokiem jest ustalenie wartości obu nieruchomości w przypadku mieszkań własnościowych. Przyjęło się, że różnica w szacunkach wymaga dopłaty pieniężnej.
6. Ustal z drugą stroną transakcji sposób przekazania mieszkań oraz termin przeprowadzki. Pamiętaj, że kwestie związane z dopłatą, jeśli jest różnica w wartości mieszkań, a także szczegóły związane z przekazaniem nieruchomości powinny zostać zawarte w akcie notarialnym. Najemcy lokali komunalnych ustalają termin przejęcia nieruchomości z ich zarządcą.
7. Podpisz umowę najmu, jeśli zmiana dotyczy lokali komunalnych lub akt notarialny w przypadku mieszkań własnościowych.

Różne sytuacje skłaniają lokatorów do podjęcia decyzji o zamianie mieszkania. Często jest to chęć polepszenia warunków mieszkaniowych lub odciążenie domowego budżetu, jeśli lokal o dużym metrażu zamieszkuje osoba samotna. Zamiana jednak niesie ze sobą o wiele więcej korzyści niż dopasowanie metrażu czy opłat za lokal do potrzeb i możliwości rodziny. Często to także zmiana lokalizacji na pozbawioną barier architektonicznych, co jest szczególnie ważne dla osób z niepełnosprawnościami czy seniorów, a także możliwość spłaty zadłużenia związanego z użytkowaniem mieszkania przez osobę zainteresowaną zamianą, która zobowiąże się do spłaty powstałego zadłużenia. I choć proces zamiany może wydawać się czasochłonny i obarczony koniecznością skompletowania wielu dokumentów, to w niejednym przypadku jest to rozsądna opcja na poprawę warunków mieszkaniowych i dostosowaniu ich do sytuacji finansowej rodziny.